Assinar a escritura pública é o momento mais definitivo da compra de um imóvel — depois disso, voltar atrás exige um processo judicial. E, apesar de parecer burocracia rotineira, é justamente nesse documento que costumam aparecer os problemas que mais custam caro para o comprador: descrição errada do imóvel, ônus não declarados, cláusulas abusivas e ausência de dados que viriam a travar o registro no cartório.
Em 2026, com o avanço dos cartórios digitais e a integração entre registros eletrônicos, o processo ficou mais rápido, mas o cuidado com o conteúdo da escritura continua sendo responsabilidade do comprador. O tabelião lavra o que é apresentado — não investiga por iniciativa própria.
O Que é a Escritura de Compra e Venda
A escritura pública é o instrumento legal que formaliza a transferência de um imóvel entre vendedor e comprador. Ela é lavrada em Tabelionato de Notas (cartório de notas) e, sem ela, a venda não pode ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis — e, sem registro, o comprador não se torna oficialmente proprietário.
Existem duas exceções importantes em que a escritura pode ser substituída:
- Contrato por instrumento particular em operações com financiamento bancário (tem força de escritura por lei específica)
- Compra direta da construtora em imóveis novos, em certos casos
Fora essas situações, a escritura é obrigatória.
Documentos Que Devem Estar em Mãos Antes da Lavratura
Antes de marcar a assinatura, comprador e vendedor precisam levar ao tabelionato uma série de documentos. Para o vendedor pessoa física:
- RG, CPF e certidão de casamento ou declaração de estado civil
- Matrícula atualizada do imóvel (emitida há menos de 30 dias)
- Certidões negativas pessoais (protestos, ações cíveis, trabalhistas, federais)
- IPTU do ano corrente quitado
- Certidão negativa de débitos condominiais
Para o comprador:
- RG, CPF e certidão de estado civil
- Comprovante de renda (se houver financiamento)
- Comprovante de residência atual
Para o imóvel:
- Matrícula com a situação jurídica integral
- Habite-se (quando aplicável)
- Certidão de ônus reais
- Certidão negativa de tributos municipais
A ausência de qualquer um desses documentos atrasa — ou inviabiliza — a lavratura.
Checklist do Que Verificar na Minuta
Antes de assinar, exija uma minuta para leitura com antecedência. Os pontos críticos a conferir:
Qualificação das partes: nome completo, CPF, estado civil, profissão e endereço precisam estar corretos e iguais aos documentos oficiais.
Descrição do imóvel: a descrição na escritura deve ser idêntica à da matrícula. Metragem, confrontações, número da matrícula, inscrição municipal — qualquer divergência gera exigência no cartório.
Preço e forma de pagamento: o valor deve refletir exatamente o que foi acordado, com detalhamento das parcelas e datas. Declarar valor menor do que o pago é crime tributário e expõe o comprador a autuação.
Ônus e restrições: se o imóvel tem hipoteca, penhora ou qualquer gravame, precisa estar declarado na escritura — com previsão clara de como será quitado.
Declarações fiscais e ambientais: em alguns estados, a escritura exige declarações sobre ITBI pago, débitos municipais e condomínio em dia.
Erros Comuns que Travam o Registro
Depois de assinada, a escritura é levada ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação. É aí que aparecem os erros de lavratura — e cada ida e volta ao tabelionato custa tempo e taxas adicionais. Os três mais frequentes:
- Divergência entre a matrícula e a escritura na descrição do imóvel
- Ausência de declaração de ITBI pago, exigida em muitos registros
- Dados pessoais incompletos ou incorretos em uma das partes
A revisão cuidadosa da minuta elimina 95% desses problemas antes de chegarem ao registro.
O Papel da Imobiliária e do Advogado
Em muitos estados, o advogado do comprador participa da fase pré-escritura, analisando a documentação e produzindo um parecer. Em compras financiadas, o banco faz essa análise através do departamento jurídico próprio. Mas em compras à vista, a conferência fica sob responsabilidade direta do comprador.
Imobiliárias maduras já oferecem esse serviço de verificação documental como parte do atendimento pós-proposta, o que reduz sinistros, protege a reputação da casa e evita processos futuros com clientes insatisfeitos.
Conclusão: A Escritura é o Último Filtro
A escritura é, na prática, o último filtro antes da transferência definitiva. Checar os detalhes com atenção não é desconfiança — é prática profissional. Em 2026, com mais operações digitais, o volume de transações cresce, mas também cresce o número de problemas pós-assinatura por falta de conferência adequada.
A Habitar estrutura o fluxo documental das imobiliárias para que nada chegue à escritura com pendência, com verificações automáticas integradas à operação.
Sua imobiliária revisa cada minuta antes da assinatura? A Habitar integra a conferência documental ao processo padrão, evitando retrabalho e protegendo comprador e vendedor.
